今天是关于司法拍卖的科普贴。伴随着经济周期，未来几年或许有不少优质资产被法院拍卖。了解下法院拍卖，对未来或许是一个大机会。

司法拍卖指的是遭法院强制执行拍卖的资产或无形资产，如果房产、厂房、矿权、股权、商标等。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下资产拍卖，以拍卖所得价金满足债权。在此过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

今天我们以法拍房为例，因为鱼哥对法拍房研究较多，房产拍卖较其他资产有代表性。

最近有一个奇怪的现象——法拍房在增多，以淘宝司法拍卖网站为例：

2016年10月，法拍房源16套；

2017年10月，法拍房源160套；

2018年10月，法拍房源356套

也就是说，去年法拍房同比增长10倍，而今年又翻了一倍。

目前，一线城市中唯有上海对法拍房不限购，此外其他有些城市对法拍房同样不限购，但即使是当前对法拍房限购的地区，也有因特殊原因不限购的房子。

其实法拍房和限购之间是有律法冲突的，《民事诉讼法》有明文规定，司法拍卖，谁拍到就是谁的，但这明显和限购政策相冲突。所以即便是在不同地区，政策上也不尽一致。具体信息如何，还得看各地最新规定。

但我想啊，要是房价盘桓时间够久，会有变化也说不定，因为不同的时期，侧重点不一样嘛。

说完限购，咱们说价格。

在《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

也就是说，房子第一次拍卖最多打八折，第一次流拍后，第二次最多打6折多一些，第三次才5折。但事不过三，便宜自然有便宜的理由，一栋房子如果会流拍三次，要么是很差，要么是价格一般人承受不了，受众太窄。而现在的情况是大家不愿意购入房产。

但以现在的高房价计算，八折、六折、五折，已经完全具有吸引力了。

由于当前在限购地区，不限购的法拍房甚至比二手房贵，这是突破限购的溢价。但如果将来法拍房逐渐增多，那捡漏的机会势必大大增加。

但是，你说的这个又不限购，又打折的房子，真有那么好？

玫瑰很香然而刺手，一切都是有条件的。法拍房对买家的要求其实很高，对买家耐心、细心和防坑能力都有要求。

法院拍卖也不像开发商卖房，它只负责叫卖落槌，其它一概不管。拍卖房大多是二手房，所以会有居住过或者其他种种问题，下面就列举三四。

第一是欠费问题。

比如房屋欠了物业费、水电费之类的，如果没有特别说明，一般都是中标方支付的。有时候物业费水电费高达十几万，不仔细了解很容易掉坑里。这个在看标的之前就需要注意。

第二是质量问题。

如房屋会不会有什么暗伤，漏水及各种装修工程问题，这些都是需要买者了解和解决的。

第三是学位或户口问题。

学位或户口有没有被使用过，对于有上学需求的买家来说，这些问题很关键，且只能自己去查询。

第四是收房问题，很重要。

这个房子是不是带租约、目前有没有人居住都是问题。这关系到房子能不能顺利接手。之前看过一篇帖子，有人买了一套法拍房，但里面有钉子户，是前任房东上了年纪的亲戚。这个上了年纪就有点麻烦了，实在不好下手。最后买方在该小区租了一套房子，盯梢了半年，趁那家人回老家过年的时候，带上法院的人把锁撬了，东西全搬到了该小区他租的那间屋里，然后上了锁，才落了定。

这个问题的麻烦就在于，法律上有买卖不破租赁的原则。也就是说，租赁的法律效力强于买卖，即便是你买的房子，只要对方租期未满，你就没有强制别人搬迁的权利。房子虽然已经是你的了，你拥有它的所有权，但你依然搬不进去。几大百万空买一张纸本本，这也是很多人的惨痛教训。

当然，相关法约还有一条，就是租约不能对抗抵押，如果房子在出租之前已经抵押了，那租约无效。里面细节很多，也有多种可能，这个需要慢慢了解。

还有，据鱼哥亲身经历，也有故意签长期租赁合同，号称一次性收取了20年房租的标的也很多，然后关联人独自参拍的情况。

第五是产权问题。

一般来说，拍卖时如果写了产权证，那就证明产权证已经办下来了，拍卖到手后就可以在法院协助下直接去过户房产。但如果没有写产权证的话，则是说明该房产权证还没下来，可能是时间没到，也或者是历史遗留问题，有很多种可能性。比如小产权或者违建之类的，要是违建之类的，那就完全没必要再看。

因此，在这一关，有产权证相对来说麻烦会少很多。

第六是税率问题。

房屋过户是要缴税的，法拍房的税率征收标准是以中标价为标准的（没法做低）。很多标的会注明，买卖双方税金均由中标者负担。税率比较复杂，持有人是个人还是企业法人，房屋年限、名下房产套数等等都会影响税金，这个在之前要了解清楚。

第七是被法拍方的产权纠纷和房屋历史。

比如被法拍方此前有多处负债，但都以房屋抵押的方式做了担保。等被法拍方资金链断裂后，哪一方行动快到法院率先起诉，法院查封拍卖还债，便优先偿还。但此时尚有几处的欠款没有着落，可是被法拍方又找不到人了，债主自然来找“不动产”的事，这种事情时有发生。新房东屡屡遭到骚扰，或者大门泼油漆的事也是老话了。还有一种情况就是凶宅，这种法院一般都会注明。

第八说下贷款问题。

法拍房其实是可以贷款的，通常在法拍网站上会直接标明。但得注意，竞拍方还是得准备足够的过桥资金，因为过户后银行才会放款。但法院要在收款后才给你办理过户手续。

最后，总结一下：

法拍房优点很突出，不限购和低价简直就是杀器，但缺点同样很明显，甚至因为其中水太深，很多人表示爱不起。今天之所以讲，还是觉得有机会。因为要避坑，还是有方法可言的。

首先是对房子的情况有所了解。

了解拍卖缘由、抵押情况、收房情况、欠费大致细节、产权问题，大致就是上述列举的，至于什么物业费、水电煤之类，则又是次一级且更加细节的东西了，同样有必要了解。

这些信息可以委托律师做尽职调查，也有必要亲自去走访了解。了解越多，对自己就会越有利。同时，在法拍房的拍卖过程中，也不乏纯粹想要捡便宜的人，但谁做的功课更足，谁就更具有优势，孙子兵法有云，知己知彼百战不殆。